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降溫房地產融資!萬向信托等10家信托公司被約談警示 [復制鏈接]

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      據證券時報報道,針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,近日銀保監會開展了約談警示。
      
      澎湃新聞向多位業內人士了解,此次被指導的公司包括中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國通信托等十家。
      
      此次指導的內容包括以下方面:今年房地產信托規模不得超過6月末的規模;已備案項目不影響發行及成立,未備案項目一律暫停;符合432的通道類業務也算房地產項目,全部暫停(“4”是指該項目在信托項目發行時需要保證至少四證齊全:國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證;“3”是該地產類項目的總資金中必須至少有30?資金來自于融資方;“2”是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上(包括二級)的開發資質);地產公司并購類也算房地產項目,也受窗口指導影響,全部暫停;城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響。
      
      23號文為房地產信托業務降溫
      
      房地產業務是信托業投向一個重要部分。信托業協會數據顯示,截至一季度末,投向房地產的信托資金余額2.81萬億元,占比為14.75?較2018年四季度末上升0.56個百分點。2019年一季度集合資金計劃發行呈現增長態勢,新增成立規模4800多億元,同比增加7.15?其中,房地產類信托一季度募集資金1674.79億元,同比增長25.71?
      
      從2018年的數據來看,盡管信托業整體規模下降明顯,但房地產信托規模卻呈逆勢上升的態勢。2018年信托業資金信托為18.95萬億元,同比2017年4季度末21.91萬億元下降13.51?從資金信托余額在五大領域的占比來看,2018年4季度末的排序是工商企業(29.90?、金融機構(15.99?、基礎產業(14.59?、房地產業(14.18?、證券市場(11.59?;如果從新增信托的占比來看,2018年4季度的五大領域排序是工商企業(37.45?、房地產業(20.03?、金融機構(8.67?、基礎產業(6.54?、證券市場(3.43?。
      
      今年以來,房地產信托監管趨嚴。5月,中國銀保監會下發了關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知(23號文),此后房地產信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產項目融資輸血的做法,已被監管叫停。
      
      但在23號文出臺前,房地產信托業務是信托業的“香餑餑”。此次窗口指導也意在引導23號文落到實處。
      
      近年來,對房地產業務嚴監管的聲音不斷,但有業內人士向澎湃新聞表示,這一次相較于往年來看是“動真格”的,其所在的信托公司也是這次的約談對象。
      
      另有業內人士向澎湃新聞稱,此次指導是針對房地產業務占比過高、增速過快的公司的新要求,做出一定的管控,但并不是叫停的。但卻是反映出了監管的導向:不鼓勵大規模做房地產業務。
      
      既要宏觀防風險,也要落實“房住不炒”
      
      澎湃新聞從業內人士處了解到的情況,此次知道的初衷一方面是為了防風險,另一方面是為了落實房住不炒的國家政策。
      
      今年個別信托公司的風險暴露引起了監管方的注意:安信信托曾經的信托黑馬已經跌落“神壇”。
      
      今年2月中國民生投資有限公司(中民投)出其旗下的中民外灘房地產開發有限公司50?權,這筆交易引發了信托股的“躁動”。2017年中民投聯合安信信托發起的信托產品為董家渡項目募資,以45?股權為代價,共募集240億元,最終中民投及其子公司上海佳渡置業有限公司這部分共計50?股權轉讓給綠地,價格僅為121億元。用益信托網公開信息顯示,“安信信托-安贏42號上海董家渡金融城項目集合資金信托計劃”(安贏42號)的信托資金用于支付中民外灘房地產開發有限公司不低于45?不超過50?權的受讓價款。安贏42號于2018年9月30日發行,期限為12至24個月,但正陷于“風雨飄搖”中的安信信托的兌付能力已大大受損。
      
      安信信托還踩雷多個地產項目。由于中弘股份股票于去年12月27日交易結束后被終止上市,但上述債權在2018年12月31日到期,安信信托判斷中弘卓業集團有限公司短期內沒有還款能力,并已將該筆五級分類歸類為“損失類”。
      
      此外,安信信托作為受托人發起設立的“安信·新農村建設發展基金集合信托計劃”出現延期兌付。無獨有偶,中泰信托貴州凱里棚改項目資金出現違約。另外,頤和地產通過中江信托發行的“中江金龍86號”也出現逾期兌付。而重慶典雅房地產陷入破產重整,受到牽連的公司中亦出現信托公司的身影。
      
      與此同時,今年以來各地銀保監局不斷對房地產信托開出罰單。3月7日,粵財信托被廣東銀保監局處以220萬元罰款,原因包括“違規開展房地產業務”;3月22日,北方國際信托被天津銀保監局處罰,原因是“違規發放房地產自營”以及“信托資金違規發放房地產”;5月23日,中融信托也因“開展房地產信托業務不審慎”遭到黑龍江銀保監局處罰。
      
      短期內不會萎縮
      
      房地產信托業務的火熱程度在今年一季度后有所降溫。
      
      根據用益信托數據,今年4月共有62家信托公司成立規模為1369.68億,環比下滑30.56?其中,房地產類集合產品募集規模為421.5億元,環比下降42.75?但是,從絕對規模來看,房地產類集合信托占總比31?依然占據首位。
      
      用益信托研究員帥國讓認為,當前信托發展仍然處于新舊動能轉換的階段,創新業務的運作模式,盈利能力仍有待市場檢驗,加上房地產信托是信托公司重要收入來源之一,短期內不可能完全萎縮。
      
      資深信托研究員袁吉偉也指出,如果嚴控房地產信托業務,可能會導致“資產荒”。
      
      
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